Аннуитетная и дифференцированная схема погашения ипотеки: что выбрать?

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПри изучении условий жилищного кредитования часто встречаются разные названия схем погашения – аннуитетная или дифференцированная ипотека. Это две принципиально отличные друг от друга системы расчета ежемесячного платежа, каждая из которых имеет свои сильные и слабые стороны.

Аннуитетная и дифференцированная схема погашения ипотеки

  • Особенности двух вариантов выплаты
    • Дифференцированный взнос
    • Аннуитетный взнос
  • Сходства и отличия
  • Что выбрать: преимущества и недостатки разных видов платежей
  • Обзор ипотечных программ кредитования
    • Ипотека с аннуитетом
      • Сбербанк России
      • Банк ВТБ
      •  «Альфа-Банк»
    • Ипотека по дифференцированной схеме
      • «Газпромбанк»
      • «Россельхозбанк»
      • «КубаньКредит»

Расчет ежемесячного платежа по дифференцированной системе

Итак, для начала стоит ответить на вопрос что такое дифференцированный платеж по ипотеке. На текущий момент банки предлагают две системы расчета ежемесячного платежа – это аннуитетная и дифференцированная. Что такое аннуитетная система наверняка знакомо каждому, это когда сумма ежемесячного платежа равна, то есть, каждый период нужно вносить в счет оплаты кредита одну и ту же сумму. Когда речь идет о дифференцированной системе оплаты, то в каждом платежным переводом сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться.

Если говорить простыми словами, что такое дифференцированный платеж, то можно объяснить этот так: вся сумма основного долга делится на количество периодов, соответственно, в состав ежемесячного платежа неизменно будет выходить сумма основного долга. Другая часть платежа – это процент, который будет рассчитываться не от тела кредита, а от остатка по основному долгу.

По сути, ипотека по дифференцированной системе ничем не отличается от аннуитета, при досрочном погашении займа клиент уменьшает сумму основного долга, а, значит, он также может выбрать либо уменьшение суммы ежемесячного платежа, либо сокращение срока кредитования. Но если воспользоваться советами экспертов, то лучше всего сократить срок, постольку, поскольку при уменьшении суммы основного долга, процент, начисляемый ежемесячно, будет ниже, а, значит, сумма ежемесячного платежа снижается автоматически.

дифференцированная ипотека

Обратите внимание, банки редко применяют дифференцированную систему при расчете кредитов и ипотечных займов. В первую очередь, это невыгодно для кредитора тем, что в итоге переплата будет меньше, а при аннуитете системе клиент изначально выплачивает банковскую прибыль, а в конце срока кредитования сумму основного долга.

Аннуитетный платеж и дифференцированный: разница

Финансовые специалисты сходятся на том, что если заемщик рассчитывает расплатиться по кредиту за короткий срок (до пяти лет), то лучше отдать предпочтение аннуитету. Однако относительно среднесрочных и долгосрочных кредитов ведутся споры.

  Максимальный кредит: какую сумму и на какой срок одобрят, порядок получения кредита

Например, если заемщик берет долгосрочный кредит, допустим 100 000 долларов на 10 лет с процентной ставкой по кредиту 10%!г(MISSING)одовых, то дифференцированный платеж выгоднее, причем значительно. В нашем условном примере, выплата процентов за десять лет при дифференцированных платежах составит 50 416,67 долларов, а при аннуитетных — 58 580,88 долларов. Соответственно и переплата при дифференцированной схеме будет меньше: на 8 447,53 долларов.

Но не будем забывать, что пример — условный, и на практике все выглядит не так уж однозначно. Ряд банковских экспертов не скрывает, что представление о значительном финансовом преимуществе дифференцированных платежей во многом является маркетинговым мифом. Банк никогда не упустит своей выгоды. Ему лишь важно убедить заемщика, что тот действительно может сэкономить, выбрав ту или иную схему выплат.

«Credits.ru» отмечают: главное, что нужно понять, — метод начисления процентов при обеих формах платежей одинаков. Процент и в том, и в другом случае начисляется на остаток долга.

Что такое дифференцированные платежи по ипотеке?

Каждый кредит при любой системе погашения складывается из 2 частей: суммы долга и процентной части. Дифференцированные (уменьшающиеся) платежи — это способ выплаты займа, при использовании которого вы оплачиваете тело кредита равными долями, а проценты начисляются на остаток долга. В первую четверть кредитного срока вам придется делать наиболее большие платежи, а в дальнейшем сумма ежемесячных взносов будет уменьшаться.

Немногие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами. Это связано с тем, что в таком случае вы сразу начинаете погашать сумму займа. Для банка такая ситуация невыгодна, потому что именно проценты считаются основным источником его дохода. В случае досрочного погашения заемщик сможет сэкономить значительную сумму средств. В более популярных банках, таких как Сбербанк, ВТБ, Открытие таких видов ипотеки нет.

Формула для расчета

Самостоятельно рассчитать платеж по ипотеке можно по формулам.

Основной платеж — C = A/D, где:

  • С — ежемесячная сумма погашения тела кредита;
  • А — размер ипотечного займа;
  • D — срок ипотеки в месяцах.

Процентная часть рассчитывается по формуле — S=R*L/12, где:

  • S — начисленный процент;
  • R — остаток долга на данный месяц;
  • L — годовая процентная ставка по ипотеке.
  Кредитный специалист направления автокредитование

R=A-(C*n), где n — количество выплаченных кредитных платежей.

Разбор на примере

Давайте рассчитаем дифференцированный платеж по ипотеке, если, например, решите взять 2 000 000 рублей под 12%!г(MISSING)одовых на 15 лет (или 180 месяцев). Основной платеж на погашение долга составит: 2 000 000/180 = 11 111,11 руб.

Теперь посчитаем, какую сумму необходимо вносить на счет ежемесячно:

Месяц Расчет Итоговая сумма в рублях
1 11111,11+(2000000-(11111,11*0))*0,12/12 31111,11
2 11111,11+(2000000-(11111,11*1))*0,12/12 31000
3 11111,11+(2000000-(11111,11*2))*0,12/12 30888,89
4 11111,11+(2000000-(11111,11*3))*0,12/12 30777,78
5 11111,11+(2000000-(11111,11*4))*0,12/12 30666,67
6 11111,11+(2000000-(11111,11*5))*0,12/12 30555,56

На сайтах банков, предоставляющий займы с дифференцированными платежами, можно найти специальный калькулятор и не считать все вручную.

Сходства и отличия

Обе схемы схожи в том, что в сумму платежа включаются проценты и основной долг. Причем при любом варианте в начале выплат заемщик погашает бóльшую сумму процентов, по сравнению с месяцами перед завершением кредитного договора.

Принципиальные различия между способами погашения заключаются в следующем:

  1. в аннуитетной схеме платеж фиксированный, в дифференцированной – он меняется каждый месяц;
  2. при одинаковых условиях кредитования получается разный размер переплаты;
  3. при аннуитете, в первые годы, в сумму взноса включается меньший объем основного долга;
  4. все банки используют аннуитетную схему, в то время как дифференцированная применяется гораздо реже.

Как произвести расчет

Дифференцированная ипотека не всегда проста для понимания самого клиента, ведь он не способен рассчитать сумму платежа самостоятельно. В принципе, в этом нет необходимости постольку, поскольку к кредитному договору банк прилагает график ежемесячных платежей, если вы хотите прочитать ипотеку по дифференцированной системе самостоятельно, то здесь нет ничего сложного. Приведем пример с расчетами, для этого рассмотрим ипотеку со следующими параметрами:

  • сумма 1800000 рублей;
  • годовой процент – 8,9%!;(MISSING)
  • срок кредитования – 120 месяцев.

Для начала посчитаем неизменную часть ежемесячного платежа следующим образом: 1800000/120=15000 рублей – это сумма основного долга, разделенная на количество платежных периодов. Далее, следует рассчитать сумму ежемесячного платежа с учетом процентов:

  • 1 месяц 15000+(1800000*0,089/12)=28350 рублей;
  • 2 месяц 15000+((1800000-15000)*0,089/12)=28238,75 рублей;
  • 3 месяц 15000+((1800000-15000*2)*0,089/12)=28127,5 рублей;
  • 4 месяц 15000+((1800000-15000*3)*0,089/12)=28016,25 рублей;
  • 5 месяц 15000+((1800000-15000*4)*0,089/12)=27905 рублей;
  • 6 месяц 15000+((1800000-15000*5)*0,089/12)=27793,75 рублей;
  • 120 месяц 15000+((1800000-15000*119)*0,089/12)=15111,25 рублей.

Обратите внимание, что самостоятельный расчет суммы ежемесячного платежа по кредиту является предварительным постольку, поскольку при данных расчетах участие принимает не номинальная годовая процентная ставка, а эффективная.

Как видно, рассчитать кредит самостоятельно вполне возможно, из данного примера следует, что сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться с каждым периодом. Это действительно выгодно для клиента, особенно учитывая длительный срок ипотечного кредитования. Но вот, к сожалению, далеко не все банки готовы дать ипотечный займ по дифференцированной системе расчета ежемесячного платежа.

  Все банки отказали в выдаче кредита, что делать

в каком банке дифференцированные платежи по ипотеке

Не по заемщику ипотека

Банки России не очень жалуют дифференцированные платежи, поскольку они подразумевают определенную тонкость, связанную с оценкой платежеспособности заемщика (т.е. соотношения дохода с ежемесячным платежом).

Дело в том, что при дифференцированном графике самую большую нагрузку на бюджет должника дают платежи первого года, и соотношение с доходом высчитывается именно для этого периода.

Банковские кредиты – какие существуют виды и формы

Банковские кредиты – какие существуют виды и формы

К примеру, заемщик указал в анкете доход в 60 000 рублей, а первый платеж по дифференцированной схеме составит 25 000 рублей, то есть «съест» почти половину дохода. А по закону, платежи по кредиту в любом случае не могут превышать 50%!о(MISSING)т уровня дохода. В результате банки вынуждены понижать максимальную сумму кредита, которую могут выдать при заявленном уровне дохода.

Положение действительно сложное, и для кредитора, и для заемщика, поскольку должник может либо «выпасть из графика», либо обидеться на недостаточную суму кредита и уйти в другой банк.

Некоторые заемщики, оформившие ипотеку с дифференцированными платежами, переоценивают свои возможности и в итоге не могут оплачивать кредит.

На риск спокойно идут только «монстры» с государственной поддержкой, такие как «Сбербанк», «Газпромбанк» и ряд других. Они могут позволить себе выдавать «дифференцированным» заемщикам почти такие же займы, как и «аннуитетным». Но в среднем дифференцированная схема гораздо менее популярна, и банки сознательно не пиарят ее, таковы российские реалии.

Отзывы о получении ипотеки

Валентина Тарасова:

Отзыв клиента о платежах

Ольга Букатова:

«Я взяла ипотеку в Сбербанке. Чтобы не запутаться в платежах, часто обращаюсь за консультацией к специалистам. Предпочитаю ходить к менеджеру центра ипотечного кредитования в г. Хабаровск — Капошко Ирине Петровне. Хочу выразить ей свою благодарность за доступные объяснения. Она всегда доброжелательна и не оставит без ответа».

Курбатова Екатерина:

Отзыв2 клиента о платежах

Вячеслав Доманов:

«Хочу выразить свои эмоции от посещения ВТБ24 в г. Казань. В ипотечный отдел приходилось обращаться несколько раз. Девушки быстро реагировали на мои запросы и давали все разъяснения. После закрытия ипотеки закладную выдали через несколько дней».

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: